相続|相続登記の義務化

不動産の所有者が亡くなっても相続登記がされないことによって、登記簿を見ても所有者が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずるなど、社会問題となっています。高齢化の進展による死亡者数の増加等により、今後ますます深刻化するおそれがあり、所有者不明土地問題の解決は喫緊の課題とされています。

この所有者不明土地等の発生を予防し、土地利用の円滑化を図ることを目的に、これまでは任意とされていた相続登記が令和6年4月1日から義務化されます。国民の負担が増えることにはなりますが、できるだけ簡易に済ませられるような方法や、一定の条件に該当する場合には登録免許税を免除するなど、相続登記の促進を図るための方策も併せて設けられています。

相続登記の義務化は令和6年4月1日から始まりますが、令和6年4月1日より前に相続が開始している場合でも義務化の対象となります。

相続登記の期限

相続等によって不動産を取得した相続人は、次の期限内に相続登記を行わなければなりません。

  • 相続(遺贈も含む)によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内
  • 遺産分割によって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内

相続登記が義務化される令和6年4月1日より前に開始した相続によって不動産を取得している場合は、令和6年4月1日から3年以内に相続登記を行うこととされています。

相続登記の義務違反に対する罰則

正当な理由なく相続登記の義務に違反した場合は、10万円以下の過料の適用対象となります。過料とは、法律秩序を維持するために、法令に違反した場合に制裁として科せられる行政上の秩序罰のことです。

相続登記申請の義務違反を登記官が把握すると、義務を履行するようにという内容の催告書が相続人に届きます。この催告に応じて申請をした場合は、過料事件として裁判所に通知されません。しかし、正当な理由なく申請をしなかった場合は、裁判所に過料事件として通知され、過料を科すかどうか裁判所で判断されます。

正当な理由とは以下のようなことが想定されていますが、これらに該当しない場合であっても、登記官が個別事情を丁寧に確認し、判断するとされています。

正当な理由とは

  • 数次相続が発生して相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
  • 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているために不動産の帰属主体が明らかにならない場合
  • 相続登記の申請義務を負う者自身に重病等の事情がある場合
  • 相続登記の申請義務を負う者がDV被害者等であり、その生命・身体に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
  • 相続登記の申請義務を負う者が経済的に困窮しているために登記に要する費用を負担する能力がない場合

相続人申告登記の新設

相続人申告登記は、以下のような簡易な手続きにより、相続登記の義務を履行することができる新しい制度です。

  • 「登記簿上の所有者が亡くなって相続が開始したこと」と「自らがその相続人であること」を申請義務の履行期間内(3年以内)に登記官に申し出る。
  • 申出を受けた登記官は、所要の審査をした上で、申出をした相続人の氏名・住所等を職権で登記に付記する。登記簿に氏名・住所が記録された相続人はこれで申請義務を履行したことになる。
  • 手続は無料で行うことができる。
  • 手続に必要な資料は通常の相続登記よりも簡易なものとされており、申出をする相続人自身が被相続人(所有権の登記名義人)の相続人であることが分かる当該相続人の戸籍謄本を提出することで足りる。
  • 相続人が複数存在する場合でも、各相続人は単独で申し出ができる。
  • 特定の相続人に代理で申出をしてもらうことができる。
  • 法定相続人の範囲や法定相続分の割合を確定する必要がない。

注意点

所有不動産記録証明制度とは、登記官において、被相続人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度です(令和8年2月2日から開始予定)。本制度は、プライバシー等に配慮し、所有不動産記録証明書の請求範囲を次のように限定しています。

所有不動産記録証明書の請求範囲

  • 請求した本人が所有者として記録されている不動産
  • 請求した人が相続人である場合には、その被相続人が所有者として記録されている不動産

現状では、登記記録は土地や建物ごとに作成されており、全国の不動産から特定の者が所有権の登記名義人となっているものを抽出できるようになっていないため、所有権の登記名義人が死亡した場合に、その死亡した人がどのような不動産を所有しているのかを相続人が把握しきれず、見逃された土地は相続登記がされないまま放置されてしまうという事態が生じています。この所有不動産記録証明制度によって、被相続人名義の不動産を把握しやすくなり、相続登記申請の手続的負担を軽減するとともに、登記漏れを防止することが期待されます。

現行法では、不動産の所有権の登記名義人が死亡しても、申請に基づいて相続登記等がなされない限り、登記名義人が死亡した事実は不動産登記簿に公示されないため、登記記録から所有権の登記名義人が死亡しているのかどうかを確認することができません。

令和8年4月1日からは、登記官が他の公的機関(住基ネットなど)から取得した死亡情報に基づいて不動産登記に死亡の事実を符号によって表示する制度が開始されます。これにより、登記を見ればその不動産の所有権の登記名義人の死亡の事実を確認することが可能となります。

「租税特別措置法第84条の2の3」に該当する以下の相続登記の場合は、2025年3月31日までの間は登録免許税が免税されます。

1.相続により土地を取得した人が、相続登記をしないで死亡した場合の相続登記

登記名義人となっている被相続人Aから相続人Bが相続により土地の所有権を取得した場合において、その相続登記をしないまま相続人Bが亡くなったときは、相続人Bをその土地の登記名義人とするための相続登記については、登録免許税が免税されます。登録免許税の免税措置の適用を受けるためには、登記申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第1項により非課税」と記載して提出します。 

2.不動産の価額が100万円以下の土地にかかる相続登記 

相続(相続⼈に対する遺贈も含む)による所有権の移転の登記または表題部所有者の相続人が所有権の保存の登記を受ける場合において、不動産の価額が100万円以下の土地であるときは、登録免許税が免除されます。不動産の価額は、土地の相続登記をする際の課税標準となる土地の価額です。不動産の所有権の持分の取得にかかるものである場合は、不動産全体の価額に持分の割合を乗じて計算した額が不動産の価額となります。登録免許税の免税措置の適用を受けるためには、登記申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第2項により⾮課税」と記載して提出します。

現状では住所変更登記は義務ではないため、自然人・法人を問わず、転居・本店移転等のたびに変更登記をすることに負担を感じ、放置されがちです。

しかし、令和8年4月1日からは、登記簿上の所有者は住所等の変更日から2年以内に変更登記の申請が義務化されます。登記簿上の所有者の氏名や登記簿上の所有者である会社・法人の名称や住所が変更した場合も、同様のルールが適用されます。

正当な理由なく義務に違反した場合は、5万円以下の過料の適用対象となります。義務化が始まるより前に住所等が変わっていても本制度の対象となり、この場合は住所変更登記の義務化がスタートしてから2年以内に変更登記を行うこととされています。

登記官の職権による住所変更登記

住所変更登記の義務化に合わせて、登記官が他の公的機関(住基ネット等)から登記簿上の所有者の住所の異動情報を取得する情報連携の仕組みが新設されます。

所有者は、あらかじめ法務局に生年月日などの検索用情報を届け出ることにより、登記官がその情報に基づいて所有者の異動情報を取得し、住所変更があった場合には、登記官が住所変更登記を行います。この手続は、自然人と法人とで分けて次のような対応が考えられています。

自然人の場合

  • 登記申請の際には、氏名・住所のほか、生年月日等の「検索用情報」の申出を行う。
  • 登記官が、検索用情報等を用いて住民基本台帳ネットワークシステムに対して照会し、所有権の登記名義人の氏名・住所等の異動情報を取得する。
  • 登記官が、取得した情報に基づき、登記名義人に住所等の変更の登記をすることについて確認をとった上で、変更の登記をする。

法人の場合

  • 法人が所有権の登記名義人となっている不動産について、会社法人等番号を登記事項に追加する。
  • 商業・法人登記システムから不動産登記システムに対し、名称や住所を変更した法人の情報を通知する。
  • 取得した情報に基づき、登記官が職権で変更の登記をする(登記名義人に意思確認は行わない)