宅地建物取引業|基礎知識

宅地建物取引業とはざっくりいうと土地や建物の取引をする不動産業のことです。宅地建物取引士の資格を取得し、取引士の登録、宅地建物取引業の免許を取得すれば、個人でも不動産業を開業できます。ここでは、宅建業免許の取得を考えている方に向けて、宅建業の概要についてお伝えしていきます。

宅地建物取引業法の目的

一般消費者は通常、土地や建物といった不動産の取引に関する知識や経験が豊富にあるわけではなく、世の中には悪質な業者も存在することから多大な損害を被る事例もあります。宅地建物取引業法は、宅地建物取引業を営む者に免許制度を設け、必要な規制を行うことで、購入者等の利益を保護すること宅地及び建物の流通の円滑化を図ることを目的として定められているものです。

宅地建物取引業に該当する行為

宅建業免許が必要な行為は、宅建業法に次のように定義されています。

宅建業免許が必要な行為

  • 自らが行う宅地や建物の売買や交換を業として行うこと
  • 売買、交換、賃貸借をするときの代理や媒介を業として行うこと

この中で「業として行う」というのは、不特定多数の人を相手にして、反復継続的に取引を行い、社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行うことをいいます。

上記のことをまとめると下表のようになります。この中で○がついているものが宅建業免許が必要な行為です。自分が所有する物件を賃借する場合は宅建業に該当しません。

区分自己物件他人の物件の代理他人の物件の媒介
売買
交換
賃借
<宅建業免許が必要な行為>

宅地建物取引業の免許

ここからは、上述のような行為を行うために必要な宅建業免許についてお伝えしていきます。

免許区分

宅建業免許は事務所の設置場所によって2種類に分かれます。2つ以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣の免許、1つの都道府県にのみ事務所を設置する場合は都道府県知事の免許を受けることになります。

知事免許の場合は、都道府県知事に免許申請書を提出します。大臣免許の場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して、免許申請書を提出します。

免許の有効期間

宅建業免許の有効期間は知事免許、大臣免許どちらの場合でも5年間です。有効期間経過後も引き続き宅建業を営む場合には、有効期間が満了する日から遡って90日前から30日前までの間に免許の更新手続をしなければなりません。有効期間を1日でも過ぎてしまった場合、免許は失効します。

免許要件

宅建業の免許を受けるには、以下の要件を満たさなければなりません。

免許要件

  • 欠格事由に該当しないこと
  • 専任の宅地建物取引士を設置すること
  • 事務所を設置すること
  • 営業保証金の供託又は保証協会へ加入すること

欠格事由に該当しないこと

申請者(法人、個人)、役員、政令使用人等が、宅建業法第五条に定められている欠格事由に一つでも該当する場合は、免許申請をしても拒否されます。

専任の宅地建物取引士を設置すること

宅建業者は、宅建業に従事する者5名に1名以上の割合で、各事務所に専任の宅地建物取引士を設置しなければなりません。例えば、宅建業に従事する者が5名いればそのうちの1名が専任の取引士、従事する者が6名いれば専任の取引士は2名必要になります。もし、専任の取引士が退職するなど必要人数に不足が生じた場合は、2週間以内に補充するなど必要な措置をとらなければなりません。

また、専任の取引士は、『常勤性』と『専従性』の2つの要件を満たす必要があります。これは、宅建業を営む事務所に常勤して、専ら宅建業の業務に従事しなければならない、ということです。

事務所を設置すること

事務所とは、宅建業の業務を継続的に行うことができ、社会通念上事務所として認識される程度の形態を備えたものであり、ある程度の独立性が確保されていることが求められます。戸建ての自宅やマンションの一室を事務所とする場合や、1フロアを他の法人と共有する場合などは、原則としては認められません。

また、事務所に関しての別の注意点として、本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行う場合は、本店も宅建業の事務所となります。

営業保証金の供託又は保証協会へ加入すること

(1)営業保証金の供託

宅建業を営もうとする者は、主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金を供託しなければなりません。不動産取引は高額なものですから、万が一、宅建業者の取引相手が損害を被ってしまった場合に、この営業保証金から債務を弁済する目的で供託するものです。
供託する額は、主たる事務所(本店)で1,000万円、従たる事務所(支店等)で500万円(1店につき)となっています。現金のほか、国債証券、地方債証券その他国土交通省令で定める有価証券による供託も可能です。

(2)保証協会への加入

上述の営業保証金の代わりに、保証協会に加入して弁済業務保証分担金を支払う方法もあります。分担金の額は、主たる事務所(本店)で60万円、従たる事務所(支店等)で30万円(1店につき)となっており、このほかに入会金、年会費などが別途必要となります。
保証協会には、「全国宅地建物取引業保証協会」と「不動産保証協会」の2つが指定されており、前者がハトのマーク、後者がウサギのマークです。

罰則

以下の者は、3年以下の懲役もしくは300万円以下の罰金またはその両方が科されます。

  • 不正な手段で宅建業免許を取得した者
  • 無免許で宅建業の営業を行った者
  • 他人に名義を貸し、宅建業を行わせた者
  • 業務停止命令に違反して宅建業を行った者