農業｜農地転用の基礎知識
農地は貴重な国土資源であるため、農地を農地以外のものにすること（＝農地転用）は、農地法という法律によって制限されています。農地法は、農地を確保し、耕作者の地位を安定させ、食料の安定供給を確保することを目的とする法律です。
農地転用許可制度の概要
農地を住宅、工場、駐車場、資材置き場、道路など、農地以外の用途にする場合は、農地の転用に該当し、事前に許可を受けなければなりません。農地転用許可制度では、優良農地を確保するため、農地の優良性や周辺の土地利用状況等により農地を区分し、転用を農業上の利用に支障が少ない農地に誘導するとともに、具体的な転用目的を有しない投機目的、資産保有目的での農地の取得は認められないことになっています。
農地転用許可には「４条許可」と「５条許可」とよばれる２つの許可制度があります。「４条許可」は、自分の農地を農地以外の用途に転用する場合に必要な許可です。「５条許可」は、農地以外の用途に転用する目的で所有権の移転や賃借による権利を設定する場合に必要となる許可です。
なお、一時的に資材置場や砂利採取場等に利用するときも許可が必要です。
農地転用許可が必要な「農地」とは
すべての農地が転用許可の対象となり、農地であるかどうかは所有者や使用者の使用目的に関係なく、客観的に判断されます。
土地登記簿の地目に「田・畑」と記載されていれば、普通の土地であったとしても、当然に農地として扱われます。そして、登記地目が農地でなくても、客観的に見て畑や田んぼなどに見える土地なら農地とみなされ、転用するためには許可または届出が必要になります。
したがって、実際に農地であるかどうかの判断は、登記地目の表記に頼ることなく、その土地の現在の状況を客観的に判断して決められることになります。
また、課税上で農地である場合も転用するためには許可が必要です。
農地の区分と転用許可の方針
農地は下表のように区分されています。
表の上方にある「農用地区域内の農地」「甲種農地」「第１種農地」は効率的な農業を営むことができる農地であるため、他の用途には転用させず、農地として確保しておきたい農地です。特に「農用地区域内の農地」は通称「青地」とよばれ、将来にわたって農地として維持しておきたいとされる別格の農地です。例外はありますが、これらの区分に該当する農地の転用は原則不許可です。
一方、「第３種農地」のように市街地の中にある小規模な農地などは、転用したとしても農業上の利用の支障が少ないと考えられるため、優先的に転用されます。
| 区分 | 営農条件 | 許可の方針 |
|---|---|---|
| 農用地区域内の農地 | 市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地 | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内で、農業公共投資後8年以内の農地や集団農地で高性能農業機械での営農が可能な農地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | おおむね10ヘクタール以上の規模の一団の農地や農業公共投資対象農地、その他良好な営農条件を備えている農地 | 原則不許可 |
| 第2種農地 | 第3種農地に近接する区域その他市街化が見込まれる区域内の農地や農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地 | 周辺の他の土地では事業の目的が達成できない場合や農業用施設を建設する場合などは許可 |
| 第3種農地 | 市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地 | 原則として許可 |
農地転用に該当しないケース
たとえば、田を畑にする場合は農地転用には該当しません。ただし、田を畑にする場合、水の出入りが大量にある田に土を入れれば水の流れが大きく変わることがあるため、事前に役所の窓口などで相談をしておくのがよいでしょう。
農地転用許可が不要なケース
次のような場合には、農地転用の許可を受ける必要がありません。
- 国・都道府県・指定市町村が権利を取得する場合
- 農地中間管理事業の推進に関する法律による場合
- 土地収用法により収用される場合
- 都市計画法による市街化区域内にある農地を転用する際に必要な届出をしている場合
- 自己所有の農地（２a未満）を農業用施設に供する場合
- 市町村が道路、河川、堤防、水路等にする場合 など
非農地証明
登記簿上の地目は田、畑、あるいは農地台帳に登載されている農地ではあるものの、長い期間にわたって農地ではない状態になっている場合は、一定の要件を満たしているときに、「非農地証明」という例外的な措置を受けることができます。
この「非農地証明」という措置を受けると、「非農地証明書」が交付され、これにより農地としての規制を受けない土地とすることができるようになります。
違反転用の罰則
農地法の許可を受けずに転用したり、虚偽や不正な手段によって許可を受けた場合は農地法違反となり、工事の中止または現状回復（もとの農地に戻すこと）その他違反行為の是正のために必要な措置が命ぜられます。これに従わない場合は、「3年以下の懲役または300万円以下（法人の場合１億円以下）の罰金」という罰則が課せられます。
おわりに
行政書士しょうじ事務所では、農地転用の許可申請をはじめ、農業への新規参入や法人化（株式会社、合同会社の設立）のお手伝いなど、農業経営全般の支援をさせていただいております。お困りごとがありましたら、お気軽にご相談ください。
